Commissioning: Bridging the Gap

En los últimos años, a partir de la proliferación en España de los diferentes sistemas de certificación importados de la cultura anglosajona (como pueden ser la certificación LEED del Green Building americano o la certificación BREEAM), se está imponiendo la figura del Commissioning en el sector de la construcción.

 

¿Pero, qué es el Commissioning?

Si nos basamos en la definición dada por ASHRAE (American Society of Heating, Refrigeration, and Air-Conditioning Engineers) Guidelines O-2005, el Commissioning es “…el proceso sistemático para asegurarse que las instalaciones están pensadas, diseñadas, instaladas, probadas y mantenidas según los requerimientos de la propiedad y como se ha diseñado”.

El Commissioning es en esencia un proceso de control de calidad sobre los objetivos del proyecto. Este control de calidad aporta eficiencia y garantía de éxito, evitando costes innecesarios y consiguiendo que el producto final (el nuevo edificio) cumpla con las máximas expectativas y necesidades de los propietarios y los usuarios finales, asegurando una perfecta coordinación entre los diferentes actores presentes en el proceso de conceptualización, diseño, licitación, construcción, puesta en marcha y ocupación del nuevo edificio.

Si hacemos un poco de historia, el Commissioning nace en la industria naviera americana, durante los años 60. Cuando un barco es construido, se pone a prueba navegando un año con una tripulación experimentada que pondrá a prueba la totalidad de los sistemas del barco, para detectar los posibles problemas que pueda tener el navío. A partir de final de los años 70 y principios de los 80, esta metodología se fue implantando en la ingeniería de construcción. El objetivo era el de asegurar que los edificios se construían y funcionaban según las especificaciones del cliente y con una máxima eficiencia a nivel de confort, seguridad y consumo energético (electricidad , gas, etc.) u otros consumibles (por ejemplo agua).

La aplicación de este proceso a la construcción de nuevos edificios fue debido a los problemas observados en el diseño, construcción y puesta en marcha éstos. Se comprobó que se necesita una figura capaz de unir a los actores presentes en el proceso. Además esta nueva figura debía ser una figura independiente, sin intereses relacionados con el resto de participantes en el proyecto y que aconseje al propietario del edificio desde un punto de vista técnico.

 

Principales problemas observados en los edificios sin Commissioning

  • Equipos e instalaciones cque operan con poca eficiencia energética, con consumos excesivos de electricidad y gas (aparte de un aumento de emisiones de gases contaminantes.
  • Aumento de fallos en el funcionamiento de los equipos y sistemas debido a fallos de funcionameiento prematuros , aumentando el mantenimiento correctivo e incluso el sustitutivo.
  • Baja calidad ambiental en los edificios causando quejas de los usuarios o alquilados e incluso provocando un mal ambiente en el entorno de trabajo e incluso el ausentismo laboral.

 

Tipos de Commissioning

Commissioning en Nueva Construcción: Aplicar los procedimientos de commissioning a los edificios de nueva construcción, empezando en la etapa de diseño hasta la etapa de postconstrucción, asegurando la calidad, la coordinación y la correspondencia en todas las etapas.

Retrocommissioning: es la aplicación del mismo proceso en los edificios ya existentes, dónde durante su periodo de construcción no se realizó un proceso de Commissioning. Busca la mejora en el funcionamiento de las instalaciones del edificio, y la gestión de los mismos, optimizando su funcionamiento y su eficiencia.

Recommissioning o Ongoing Commissioning: se realiza en los edificios dónde ya se ha realizado el commissioning durante su construcción, y si quiere comprobar su correcto funcionamiento y gestión. Es habitual que en el commissioning en edifición nueva se realice un plan de recommissioning para llevarse a cabo cada 5 años.

 

Commissioning en edificio de Nueva Construcción

Actualmente el Commissioning ha evolucionado hasta convertirse en un asesor independiente para una propiedad que quiera construir un nuevo edificio. La idea es ser el puente de unión entre la totalidad de los actores que participan en el diseño, construcción y ocupación de un nuevo edificio. En este punto es dónde encontramos la principal diferencia entre el antiguo control de calidad y el Comissioning. El objetivo del Commissioning es empezar el trabajo en la planificación del edificio y finalizarlo una vez los usuarios han ocupado el edificio y se ha comprobado que la totalidad de los sistemas instalados funcionan correctamente, tal y como fueron pensados y diseñados, y de forma eficiente, asegurando el máximo confort para los usuarios.

El Commissioning debe ser liderado por un Agente de Commissioning (CxA en inglés). Este ayuda a la propiedad a redactar cuales son las necesidades que debe cumplir el edificio a construir, comprobar como se han resuelto estas necesidades en la etapa de diseño (pensando además como se va a conducir y mantener el edificio una vez esté finalizado), asegurarse que la ejecución de las instalaciones es la adecuada y la especificada en el diseño, los equipos instalados funcionan de una manera correcta y eficiente, tanto a nivel individual como colectivamente, la obra se acaba en el tiempo previsto con los menores cambios posibles y respetando siempre las ideas del cliente, los gestores y mantenedores del edificio reciben la formación adecuada para poder conducir sus edificio de una manera eficiente y finalmente se comprueba que el edificio funciona perfectamente al cabo un tiempo (antes de finalizar la garantía de obra).

 

Principales Objetivos del Commissioning

  • Calidad y eficiencia en el proyecto
  • Correcta definición y control de los objetivos
  • Correlación entre objetivos y diseño
  • Control del proceso de licitación
  • Control en la inspección y verificación en obra
  • Asegurar el correcto funcionamiento del edificio

 

Etapas en el Commissioning

A continuación se describen las principales etapas del commissioning:

esquema castella

 

i. Etapa PREDISEÑO y DISEÑO

Uno de los puntos más importantes del Commissioning es la contratación del mismo en la primera fase del diseño de un edificio. Es extremadamente importante que el CxA aconseje a la propiedad en como debe pensar el nuevo edificio (sobretodo si a la propiedad le falta un componente de alto nivel técnico), y además sea contratado directamente por él. El CxA debe asegurarse que los requerimientos exigidos por la propiedad puedan ser conseguidos y cual es la mejor manera y más eficiente de conseguirlos. Se recomienda la realización de Requerimientos de Proyecto del cliente (en sus siglas en inglés OPR Owner Project Requirements), dónde se detalle los principales objetivos del nuevo proyecto.

Una vez realizada esta primera fase, la ingeniería de diseño empezará a diseñar el edificio. Se establecerán unas Bases de Diseño (BOD Basis of Design). Con este documento y el creado anteriormente (OPR) el CxA podrá comprobar como la ingeniería de diseño ha solucionado los requerimientos básicos especificados por la propiedad. En el fondo estos dos documentos son las dos caras de una misma moneda que, al juntarse, deben coincidir perfectamente. Además debe asegurarse que las instalaciones podrán ser puestas en marcha de una forma eficiente y el futuro mantenimiento sea el más adecuado. El CxA debe empezar a planificar y diseñar las pruebas finales (IST Integrated System Testing) de las instalaciones dónde se probarán el conjunto de las instalaciones, una vez estén acabadas, puestas en marcha y equilibradas cada una de ellas por separado.

Una vez ha finalizado el diseño de las instalaciones de un edificio o durante el mismo, se recomienda realizar por parte del CxA una revisión del diseño del proyecto, poniendo el énfasis en las instalaciones energéticas para asegurase una perfecta eficiencia en su funcionamiento, las posibilidades de la puesta en marcha de cada una de las instalaciones e incluso la facilidad de la realización de la gestión y el mantenimiento una vez finalize la construcción del edificio.

Finalmente, es importante señalar el papel del CxA durante la elaboració de los documentos de licitación de la obra. Debe asegurarse que la totalidad de las especificaciones correspondientes a su labor estén perfectamente indicadas y claras. Por ejemplo, debe asegurar que las especificaciones del control de ejecución, control de materiales y puesta en marcha están incluidas, definiendo las responsabilidades de cada participante.

 

ii. Etapa de CONSTRUCCIÓN

Una vez empieza la obra, el rol de CxA se convierte en un asesor de los actores participantes, asegurándose el total éxito de las operaciones llevadas a cabo, asegurándose de cumplir los diferentes hitos presentes en la planificación de la construcción, Además debe llevar un control de los diferentes cambios que se realizan en el proyecto, asegurándose que los requerimientos exigidos por la propiedad se cumplan, desde un punto de vista tanto a nivel económico como de eficiencia energética.

El agente de Commissioning definirá las diferentes pruebas a realizar a los equipos presentes. Para la definición de estas pruebas, el agente de commissioning tendrá en cuenta probar los equipos de forma individual como de forma conjunta con la totalidad de las instalaciones, teniendo en cuenta las diferentes interacciones de cada uno de las instalaciones. Al tener una visión global de la totalidad del proyecto y de sus instalaciones, podrá coordinar a los diferentes instaladores y las interacciones entre ellos durante la realización de las pruebas, definiendo las pruebas integrales (IST Integrated System Testing), dónde se probarán las instalaciones a su máxima capacidad y con un funcionamiento real.

También definirá, planificará y coordinará las pruebas estacionales: para comprobar el funcionamiento ideal del edificio se planificarán unas pruebas con un régimen de funcionamiento diferente al ya probado: si el edificio se ha probado en verano, se planificarán las pruebas en invierno (o viceversa).

Es importante señalar que el CxA guiará, coordinará y observará las pruebas, pero la obligación de realizar las pruebas y la puesta en marcha debe recaer en el instalador (o la empresa que se designe), siempre bajo la supervisión del CxA. El CxA será un guiá en este proceso, validandolo e incluso observando las pruebas más importantes en la instalación.

Finalmente, el CxA creará el informe final de Cx, docuemtando todo el proceso, monitorizando los posibles fallos de funcionamiento de la instalación y la forma de solventarlos y asegurnadose que la totalidad de la documentación de final de obra esté completa (documentación as-built, fichas técnicas y manuales de los equipos instalados, etc).

Es importante señalar que en esta etapa es dónde es más díficl la implanatación del Cx en nuestro país. El CxA debe hacer ver a los instaladores que no es el polícia que los vigila, sino más bién un colaborador para facilitarles el trabajo, y que todo el proceso transcurra de forma controlada y eficiente, ahorrándole a él tiempo y facilitando su comunicación con la DF y la propiedad.

 

iii. Etapa de POSTCONSTRUCCIÓN

Una vez finalizada la etapa de construcción no acaba el trabajo. El CxA debe servir de puente entre los diferentes actores que han participado en el proceso de construcción del edificio (constructora, instalador, dirección de obra,…) y los gestores y mantenedores del edificio. De esta manera se asegura un traspaso de información correcto y que las instalaciones estén siempre funcionando de una forma eficiente y mantenidas a un nivel excelso. Es recomendable que el CxA lidere las jornadas de training dónde los instaladores y equipos de puesta en marcha expliquen los secretos de la instalación, el funcionamiento de los diferentes equipos de gestión (BMS) y los diferentes parámetros óptimos de funcionamiento.

También es recomendable la realización de una auditoría postocupacional un año después de la ocupación del edificio. En esta auditoría debe comprobarse el funcionamiento de las instalaciones, su consumo y recabar el feedback de los usuarios respecto al confort.

Finalmente, se creará un plan de recommissioning, para comprobar el estado y el funcionamento de las instalaciones. Este plan debará llevarse a cabo cada 5 años.

 

Principales ventajas de la contratación de un Commissioning

  • Estar involucrado desde el primer momento del proyecto, asegurando una continuidad en el mismo
  • Tener una visión global de la planificación, diseño y concepción de las instalaciones. El CxA acompañarà a la propiedad en la totalidad del proyecto, incluso una vez la construcción haya finalizado.
  • Comprobar, mejorar y ampliar el diseño del edificio, asegurandose un consumo de utilities eficiente, reduciendo la emission de gases e incorporando ideas para la posterior gestión de las instalaciones (pensando en su posterior mantenimiento) y mejorando la vida útil de las instalaciones.
  • Planificar, diseñar y controlar las diferentes pruebas a realizar a los equipos instalados y la puesta en marcha de las instalaciones, evitando pérdida de tiempo y dinero en el proceso, definiendo claramente los roles y las responsabilidades de cada uno de los actores.
  • Ser un consejero independiente de la propiedad,des de un punto de vista técnico.
  • Minimizar los cambios de sistemas e instalaciones durante el transcurso de la construcción.
  • Mejorar el confort de los usuarios del edificio, una vez ha finalizado la construcción del mismo, asegurando la ausencia de problemas en las instalaciones y vicios ocultos.
  • Asegurar un traspaso perfecto entre la construcción de un edificio, la puesta en marcha y la gestión y el mantenimiento.

 

Pagar un poco más para conseguir ahorro y eficiencia

Según datos de un estudio realizado por el USBGC y la universidad de Berkeley, los proyectos realizados con un Commissioning completo consiguen ahorrar el doble en el consumo de energía que los proyectos sin Commissioning.

Durante la fase de construcción, se ha comprobado que el Commissioning reduce las ordenes de cambio (variantes de obra) en un 87%, reduciendo los costes totales de construcción entre un 4 y 9% en edificio de nueva construción. (FUENTE: The Cost of Effectiveness of Commercial Building Commissioning. Lawrence Berkeley National Laboratory)

Además se consigue una mejora en el resultado final, reduciendo el fallo prematuro de los equipos instalados (cerca de un 30%), mejorando el confort de los usuarios finales del edificio (cerca de un 45%), disminuir los problemas relacionados con el ambiente de trabajo (aproximadamente un 25%), incrementar el conocimiento del FM y los operarios de mantenimiento del edificio (aprox 60%) y la reducción de los cambios durante el proceso de construcción del edificio (cerca de un 20%), según los resultados de una encuesta realizada por la universidad de Berkeley. (FUENTE: Capturing the potential. Evans Mills Ph.D Berkeley University)

A continuación se detallan los resultados obtenidos en el estudio, con los beneficios enumerados por los usuarios/propietarios de los edifcios, en la contratación del Commissioning:

grafic castella

 

Conclusión

Estos resultados demuestran que la contratación de un Commissioning adecuado es la medida más efectiva para la reducción del consumo de energía, costes y de emisión de gases de efecto invernadero. Cuanto más complejo es el proyecto, más necesario es la contratación de un Commissioning, haciéndose fundamental en DataCenters, laboratorios y hospitales.

A través de los estudios publicados y la experiencia en la realización e implantación del Commissioning se puede asegurar que los propietarios se aseguran la obtención de un edificio funcionando al máximo de sus capacidades técnicas, de forma eficiente a nivel de consumo de energía, con una menor problemática debido a problemas derivados de una negligente puesta en marcha (o inexistente en algunos casos), haciendo más eficaz la gestión posterior del edificio (mantenimiento, training, verificación de la documentación de final de obra, auditoría postocupacional) y aumentando la esperanza de vida de los edificios y sus instalaciones.

 

Jordi Casajuana

Commissioning Manager y consultor en servicios de Facility Management en TEST JG
Consultor en la ingeniería irlandesa FUSION FM